作者：樊桂东律师---印度廊桥律师事务所

前言

本篇是对上篇《印度房地产法律与政策介绍》的补充，以期让读者对印度房地产方面的法律有更深入的了解

          中央+地方

中央政府法案、地方各邦市政法规和最新的外资投资政策组成了房地产领域的一系列规范。上述法律法规和政策所规范的房地产交易形式主要有买卖、租赁、抵押。

        合同法的规定

投资者想要投资印度不动产，诸如买卖、抵押、租赁土地，首先要确定该不动产能否被交易，其次，投资者要有相应的行为能力。印度合同法第11部分规定了缔约行为能力：年满18周岁、精神健全、没有被法律禁止签订合同。虽然非印度居民不允许在印度购买不动产，但可以签订少于五年的以居住为目的的不动产租赁协议。（来自《印度外汇管制法案》和相关后续文件）。

         RBI的许可

外国公司，除在巴基斯坦、孟加拉国、斯里兰卡、不丹、阿富汗和伊朗境内注册的公司获得不动产需要印度储备银行（RBI）许可外，在印度设立分支机构从事商业行为租赁不动产作为办公场所的无需事先取得RBI的许可。但是，该公司需要通过合法的银行渠道来获得外汇，并且在资金汇入90天内需在IPI表格中作出相应声明。当公司进行清算时，如果出售不动产获得的收入需要转回国内，则需取得RBI的许可。

   交易的限制性规定

在印度设立联络处的外国公司不允许购买土地等不动产，只能根据《财产转让法案》签订租期少于5年的不动产租赁合同。《外汇管制法案》也有相关规定。

非印度居民不能够买卖不动产，但可以根据RBI和FDI的规定投资相关房地产开发的企业，无需取得相关政府部门的事先批准。投资者资金汇入30天内需通知RBI。

无论是印裔、印裔居民还是外国人都不可以买卖农业用地、农场用地和种植场土地（不包括茶园种植）。这些在《外汇管制法案》和外商直接投资政策中有相关规定。

    注册登记及查询

其次，投资者需要检查相关不动产的权属，或者说需要了解其将要投资的不动产的状况。印度1908年《注册法》要求所有涉及到不动产产生或不动产转让的收益大于100卢比的书面文件必须在土地登记处进行注册登记。这些关于不动产权属方面的文件/合同，主要包括买卖合同、租赁合同或抵押合同。目前，以投资者或者受让人名义的不动产转让合同必须在登记处注册登记。投资者可以选择对其投资的不动产的权属进行查询，只需按规定缴纳相关费用。登记处记载的不动产的细节包括该不动产的全部所有者和该不动产的债务情况等。投资者也可以查找有无抵押权证书以明确该不动产是否有债务存在。

外商投资应满足的条件

外商直接投资在园区、住房、基础设施建设开发项目（包括但不限于学校、住宅、商业地产、剧院等）、区域性基础设施比如道路、桥梁等允许100%占股。但需要满足以下条件：

（1）住宅项目开发面积至少应达到10公顷（或者25英亩）；

（2）建设开发项目最小建成面积应达到50000平方米；

（3）外国投资者需至少提供1000万美元注册资金，如果是全资子公司则需要实付1000万美元注册资金，如果是与印度合作方联营合作则需要500万美元注册资金。如果两种形式都有，满足任一条件即可；

（4）资金应当在开始商业行为之后6 个月内到位；

（5）原始资金在完成最低注资后3年内不得撤回。该3年锁定期应从收到外商直接投资资金或者完成注资之日起算。但是，投资者可以通过获得政府（外商投资促进委员会）事先批准而提前撤资；

（6）项目的50%应当在获得全部政策批准手续起5年内完成；

（7）投资者不允许转让未完成开发的部分（未开发指的是，道路、供水、街道照明、排水、污水和其他根据规定的基础设施未完成）；

（8）投资者在被允许处置该住宅单元之前必须完成基础设施建设并取得当地相关部门和机构的完工证明；

（9）项目需要遵守相关法规和标准，包括土地使用要求、建筑管理规程中规定的社区设施等要求、法律法规以及邦政府市政部门和当地其他部门的规范要求；

（10）投资者还需要负责取得全部的审批，包括邦政府市政部门和当地其他部门规定的建筑图纸规划、内部和周边基础设施的开发、开发支付、外部开发和费用以及其他要求。批准建筑开发计划的邦政府市政部门和当地其他有关部门会监督开发者是否遵守上述审批条件。

如果外国投资者投资酒店、医院或者经济特区的建设开发，则无需按上面的条件和要求执行。但是，投资者需要遵守《经济特区法》和经济特区的建设开发要求。（印度目前有173个经济特区在运营，印度的经济特区（SEZ）与中国的经济特区有本质性不同，规模也较小，没有综合开发和社会发展的功能，部分单一投资项目也可以申请成为经济特区。）