作者：樊桂东律师---印度廊桥律师事务所

前言

印度广阔的国土面积，在吸引大规模房地产项目开发的同时也促进了当地经济的繁荣和发展。近几年来，居民可支配收入的增加、小家庭的增多以及二线和三线城市、城镇的发展，为印度房地产产业进一步发展奠定了基础。这些新情况随着印度房地产市场对外商直接投资开放程度的增加，吸引了越来越多投资者进入印度房地产市场。但是，在这一高度无组织的行业里，投资者在实践中也面临着普遍存在的不透明操作。本文的目的在于向读者清晰地呈现印度在房地产领域的法律法规和政策，为助更多在印房地产投资者做出科学决策

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什么是房地产和房地产开发？

房地产是指任何与土地和建筑相关的不动产，房地产开发是指任何与土地或建筑相关的建设与开发，包括住宅区、商业中心、商场、购物中心、学校建筑、健康中心、医院等。因此，所有不动产的开发都可以归入房地产开发。根据《印度财产法》和《1897通用条款法案》，不动产的定义可以概括为：不可移动的财产，包括土地或土地的收益，附着于土地的设施（指根入或者嵌入到土地里，比如墙或者建筑物等。）

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不动产买卖或者租赁合同的签订

规范投资者进行房地产交易（买卖、租赁或抵押）的法案是《财产转让法案》。相关交易可以通过书面文件达到部分利益转让或整个财产利益全部转让给受让人。根据法律，该书面文件需要满足合同法相关规定。

卖方应向买方披露相关不动产的重大缺陷，如果存在重大误解，买方有权撤销与卖方之间的买卖合同。此内容规定在《财产转让法案》第55章和《印度合同法》第14章。必须存在有效对价：对价应当合理。根据法律，没有支付对价会导致合同不产生法律效力，赠与除外。

投资者可以根据自己的规划选择签订不动产买卖合同、不动产租赁合同或抵押合同，分别规定在《财产转让法案》54、58和107章。只有在法庭允许的情况下，投资者才可以收购未成年人的不动产，并且需要得到该未成年人的监护人的同意才能签订买卖合同。未取得相关监护人同意而签订买卖合同的，该合同可以在未成年人成年后被撤销，因此，投资者需要事先进行权属查询以避免该情形发生。

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签订相关文件之后

上述文件均需要缴纳印花税并在土地登记处完成登记。《印花法》规定了印花税，但不同邦也有权规定自己本邦的印花税率，需按规定缴纳。有些邦规定了两次印花税缴纳，一次是在获得土地时，一次是在开发土地时。完成交易所需的书面文件需要在土地登记机关进行登记。如上所述，根据印度法律所有涉及到不动产产生的收益及不动产转让收益大于100卢比的书面文件都必须在土地登记处进行注册登记。

1908年《注册法案》对文件的登记注册进行了规定。未登记注册的文件并不影响买卖租赁和抵押不动产的效力，但只有登记注册过的文件才能得到法庭的承认。《注册法案》中规定未经注册登记而转让过户财产的文件不得作为法庭上的证据，且只有登记过的文件才能被认为是转让所有权的公示。根据法律，未注册登记的文件不具备价值，而且如果将来相关交易有瑕疵或缺陷的情况出现，注册过的文件效力上优于未注册的文件，因此我们建议修改文件应当去相关部门进行登记。完成登记之后，不动产权属发生转移。

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其他规定

印度居民和公民允许进行有关不动产的任何交易，但是，有一些关于非本土居民的限制性规定。

进行建筑施工或者单位土地开发的投资者需要从当地有关部门获得有关施工建设的批准和许可。从事建筑物建设的投资者应当注意，规范建设行为的是当地法律法规。在德里，DDA（德里发展局）和DMC（德里市政）是德里地区颁布该类法律规范的主体。投资者需要在有关建筑规划、主要计划、区域规划以及消防规划等法律法规的指导下从事施工建设，并且根据规划建设活动不得违反保护历史遗迹和建筑物限高要求。

此外，还需要从当地有关部门取得一些比如防火、排污和工业施工许可等手续。以及遵循相应的法律法规，根据环境法，工业区域不得建设在靠近居住的区域。根据《环境保护法》、《空气保护法》、《水保护法》的规定，工业区域的施工和垃圾处理需要得到当地邦污染控制委员会的批准。

建筑施工活动通常使用大量劳工，因此投资者还必须遵守劳工法和劳工福利方面的规定。比如，《最低工资法案》规定了建设工程活动所雇佣的劳工的最低工资，其他劳工法也有安全和保险等方面的指导要求。

廊桥评论

印度房地产行业并非被简单的一两部法规所规范，而是被一张错综复杂的法律网络笼罩着，包含一系列从这个行业中衍生的其他法规。鉴于外国投资者的特殊身份，欲投资印度房地产领域，一定事先进行详尽的调查与了解，避免相关投资行为触犯印度当地法律与政策。